Rengeteg változás jön, készül az új Építési Törvény

Hamarosan új építési törvényt fog hatályba léptetni a kormány. Az új törvény az építésügy minden részletét érinti, rengeteg meglévő szabályt fognak megváltoztatni. Konkrét jogszabály még nincs, ám nemrég a kormány honlapjára felkerült egy összeállítás “A magyar építészetről szóló törvény koncepciója” címmel. Ez alapján foglaltuk össze a változásokat.

Jelenleg ez a törvény még nem készült el, még csak tervezet formájában sem létezik. Amihez hozzá lehet férni, az az új jogszabály preambuluma, azaz bevezetése, előszava. Ez sem egy kis anyag, az  elvi irányokat kijelölő előszó 79 oldalas.

Amit tehát ebben az ismertetőben leírunk, az még nem döntés, s főleg nem hatályba lépett új intézkedés. Ezek inkább csak elképzelések, melyekből még nem tudni, hogy mennyi jut majd el a megvalósulásig. Ezzel együtt is érdekes olvasmány. Az anyag a kormány honlapján olvasható.

ALAPELVEK

POLGÁRI ÍZLÉS – NEM CSAK ALAPELV

Barátkozzunk csak a polgári jó ízlés fogalmával, mert ez valójában az új építészeti törvény egyik alapelve lesz. Ráadásul az alapelvek nemcsak afféle elvont, elvi követelmények lesznek, hanem nagyon is számítanak majd a napi gyakorlat során. Több eljárás esetén azt kell majd megvizsgálni, hogy egy-egy terv miként felel meg a törvény alapelveinek, például a tervtanácsok is vizsgálják majd.

A polgári jó ízlés követelménye akkor érvényesül, ha az építési tevékenység a tudatosságra épül, figyelembe veszi az adott település építészeti kultúráját és a magyar kultúra értékeit, és összhangban van a Településképi Arculati Kézikönyvben foglalt elvárásokkal, jó példákkal.

MINIMUMRA TÖREKVÉS – KEVESEBB SZAKHATÓSÁGI EGYEZTETÉS

A másik építészeti alapelv a szükséges minimumra való törekvés lesz. Itt példaként a szakhatósági vizsgálatokat említik. A minimumra törekvés itt azt jelenti, hogy csak a valóban indokolt és szükséges szakhatósági vizsgálatok készüljenek el, hogy az eljárások ne húzódjanak indokolatlanul hosszú ideig. Néhány konkrét példát is említ a szöveg, ilyen például, hogy

  • együtt lehetne lefolytatni az építésügyi és örökségvédelmi eljárásokat
  • át lehetne gondolni azt is, hogy talán kevesebbszer kellene bevonni a tűzvédelmi hatóságot.
  • külterületi ingatlanoknál kevesebb esetben kelljen majd talajvédelmi vizsgálat,
  • a műszaki-biztonsági hatóság bevonására is kevesebb esetben lehet majd szükség – ezt most az épület villamos összteljesítményének nagysága határozza meg. Mivel az épületekben egyre több villamos berendezés van, ezért a jelenlegi küszöbértéket fel akarják emelni.

TERMÉSZETI KÖRNYEZET VÉDELME – RITKÁBBAN LESZ ZÖLDTERÜLETEKBŐL ÉS MEZŐGAZDASÁGI TERÜLETEKBŐL ÉPÍTÉSI ÖVEZET

Szintén egy mindenütt érvényesülő alapelv a természeti környezet védelme. Ennek keretében olyan szabályozásra számíthatunk, ami a települések növekedését akadályozza meg a zöldterületek rovására. Zöldterületi vagy erdő övezetből tilos lesz új beépítésre szánt övezetet kijelölni. Ez alól kivétel az lehet, ha azonos méretű és azzal legalább egyező biológiai aktivitás értékű csereterületet jelölnek ki. Ilyen esetben a csereterület kizárólag önkormányzati tulajdonba kerülhet majd.

A biológiai aktivitásérték egy ma is használatos fogalom. Azt mutatja meg, hogy a növényzet, illetve a növényzettel fedett terület milyen hatással van a környezetére. Ez alapján számolják ki például, hogy ha egy zöldterület helyére mondjuk egy szállodát építenek, akkor mekkora zöldterülettel kell pótolni a megszűnőt, hogy ugyanazt a biológiai hatást érjük el vele. A törvénytervezet szerint az a baj, hogy ez legtöbbször csak papíron jelenik meg, s a szükséges véderdő vagy park soha nem valósul meg. Ezt akarják kiküszöbölni.

Az erdő- és a zöldterületi övezet együttes nagysága sehol nem lehet kevesebb a település beépítésre szánt területének a 3%-ánál. A Balaton térségében ez a szabály még szigorúbb lesz, ott 5%-ot fognak megkövetelni. A zöldövezetek aránya nem csökkenhet.

Korlátozzák a beépítésre szánt területek növelését a mezőgazdasági terület rovására is. Az ilyen területeket csak akkor lehet majd belterületbe sorolni, ha

  • egy másik területet visszasorolnak beépítésre nem szánt területté, és ez legalább ugyanekkora, vagy nagyobb, vagy
  • ha az előző nem valósítható meg, akkor kijelölnek egy új zöldterületet is, ami részben közvetlenül kell hogy érintkezzen az új beépíthető területtel. Ez a zöldterület legalább a beépítendő rész 25%-át el kell érje. 

Ha megvalósulnak a tervek, akkor a településeket egy ligetes rész fogja mindenütt körülvenni. A beépítésre szánt területek összességét körül kell venni ugyanis egy legalább 500 méteres, be nem építhető zöld gyűrűvel.

Erősen korlátozzák a beépíthetőséget a településeken belül is. Új építési terület csak akkor jelölhető ki, ha

  • a már korábban kijelölt építési területek elfogytak és
  • az új építési területek megfelelően közművesítettek lesznek. Elvárás a szilárd út, a közműellátottság vagy legalább az ingatlanon belüli közműpótló rendezés, továbbá a településen, vagy legfeljebb annak 5 kilométeres körzetén belül elérhető az óvoda, iskola és egészségügyi alapellátás. Ez a feltétel például eleve kizárja a bővítésből a mai kistelepülések jelentős részét. 
  • Továbbá teljesülnie kell a biológiai aktivitásértékre vonatkozó követelményeknek.  

BARNAMEZŐS TERÜLETEK ELSŐBBSÉGÉNEK ELVE

Ha a zöldterületek irányába növekedni már nem lehet, akkor logikus, hogy a településfejlesztésnek a barnamezős területek felé kell fordulnia. A mai építési törvény szerint a barnamezős területek elhagyott, leromlott területek, amik komolyabb beavatkozást követően jól fejleszthető területekké válhatnak. Pár éve el is indult egy állami program a rozsdaövezetek fejlesztésére – ez utóbbiak is barnamezős területek, de olyanok, amik rendelkeznek megfelelő infrastruktúrával vagy az könnyen kialakítható, s a területek kis ráfordítással például lakóövezetté alakíthatók. Ezek tehát az új célpontok. A fejlesztést most annyira komolyan fogják venni, hogy 2024 végéig országos nyilvántartást kell készíteni a barnamezős területekről. A rozsdaövezeti besorolást törölni is fogják 2025-től. A hasznosítást adómentességgel és csak ezekre a területekre jellemző sajátos építési követelményekkel igyekeznek majd elősegíteni.

ÉPÍTÉSZETI ÖRÖKSÉG MEGÓVÁSÁNAK ELVE

Számos pozitívumot tartalmaz ez a pont is.

Például leszögezi, hogy műemlékeken építési tevékenység végzése csak akkor engedélyezhető, ha az nem jár az épített örökség visszafordíthatatlan sérelmével vagy annak megsemmisülésével. Újdonság, hogy nemcsak a külsőt akarják védeni, hanem a szellemi örökséget is. A cél az, hogy ne tölthessék meg olyan programokkal az épületet, ami eredeti rendeltetésével nem összeegyeztethető. A nem túl konkrét leírásból úgy tűnik, hogy a tervtanácsnak joga lesz beleszólni, hogy a felújítás után milyen módon hasznosítják a műemléket.

ÉLETMINŐSÉG ÉS ANYAGI JAVAK VÉDELME

A cél az építéssel járó környezetterhelés csökkentése. Például törekedni kell a bontott anyagok minél szélesebb körű újrahasznosítására. A tervezés, előkészítés, bontás, építés során ügyelni kell a meglévő növényzet megtartására. Az ellátásbiztonság elve alapján pedig arra kell törekedni, hogy a felhasznált anyagok és építési termékek minél nagyobb arányban belföldről származzanak.

SZIGORÍTÁSOK

Ezek voltak az alapelvek, ám az anyagban sok konkrét intézkedés terve is körvonalazódni látszik. Ezek átalakíthatják a mostani játékszabályokat, s van olyan is, ami alaposan feladja a leckét a szakmabelieknek.

 TERVEZŐK: VISSZAJÖHET A KÖTELEZŐ MŰVEZETÉS ÉS A FELELŐSSÉGBIZTOSÍTÁS

Tervezők számára nehézkesebbé válik a jogosultság megszerzése, meghosszabbodik az ehhez szükséges szakmai gyakorlat. A jogosulatlanul végzett tervezés miatti büntetéseket pedig megszigorítják.

Kiterjesztik a tervezői művezetést. A tervezői művezetés ma az egyszerű bejelentéses munkáknál kötelező hat alkalommal, de ott is csak akkor, ha az építési naplót is vezetik. A jövőben viszont kötelező lesz a tervező összes megvalósuló terve és tájépítészeti munkájának kivitelezése során akkor is, ha a kiviteli terveket már nem ő készítette. 

Jelentős változás, hogy általánosan kötelezővé teszik a tervezők felelősségbiztosítását minden építmény és tájépítészeti alkotás esetén. Ennek a lehetősége ma is benne van a törvényben, de nem éltek vele, nem született meg a kötelezővé tételről szóló kormányrendelet. Ezt most pótolni fogják.

A tervezőnek munkája során maradéktalanul be kell majd tartania az új törvény építészeti alapelveit – a leginkább megfoghatatlannak ezek közül a „polgári jó ízlés“ elvének betartatását érezzük.

Közhasználatú építmények esetén a tervezőnek kötelezően be kell vonnia egy táj­építészt is a munkába, a közösség számára megnyitott belső terek kialakításához pedig egy belsőépítészt is.

FELELŐS MŰSZAKI VEZETŐ: CSAK ALKALMAZOTT LEHET

Ez lehet a legfájóbb pontja az új törvénynek, ami ha bevezetik, nagyon sokakat fog érinteni, és alapvetően felforgatja az építőipar mai működését. A tervezett változás az, hogy a felelős műszaki vezető csakis a kivitelező alkalmazottja lehet, külsős vállalkozó nem. A jogalkotó szerint csakis így biztosítható a tevékenység megfelelő ellátása, különös tekintettel a minőségre és a biztonságra. Szerintük az egyéb jogviszonnyal az a baj, hogy sokszor nincs, vagy csak minimálisan van jelen az FMV a helyszínen, így senki sem ellenőrzi a szakmai szabályok betartását.

Valójában rengeteg kisvállalkozást lökhetnek ezzel a szakadékba, különösen az erre a munkára alakított szakértői vállalkozásokat. Az anyagban az is szerepel, hogy ha több tevékenységet is folytat a kivitelező, akkor általános építmények felelős műszaki vezetői szakterületeknél három, a szakági felelős műszaki vezetői szakterületek esetén akár hét felelős műszaki vezetőre is szükség lehet. Egy kisebb cég egyszerűen nem engedheti meg magának, hogy ennyi embert alkalmazottként foglalkoztasson a feladatra. 

Engedmény, hogy kisvállalkozások esetén bizonyos szakmáknál kivételt tesznek, így várhatóan nem kell majd FMV-t alkalmazni az ácsoknak, tetőfedőknek, a víz- és fűtésszerelést végző szakembereknek.

KIVITELEZŐK: SZIGORÍTÁS BIZTOSAN LESZ

Nem teljesen egyértelmű a koncepció a várható változásokkal kapcsolatban, de nagyon valószínű, hogy szigorítják a kivitelezőkkel kapcsolatos előírásokat is. Számíthatunk például a kötelező felelősségbiztosítással kapcsolatos módosításokra. Megjegyzik, hogy az építtetők érdemi védelme érdekében minden építmény esetében indokolt a felelősségbiztosítás bevezetése, amit a kivitelezési szerződésben is rögzíteni kell. A kivitelezési szerződések szabályaihoz is hozzá akarnak nyúlni, de erről még nincs semmi konkrétum. Valamilyen módon erősíteni fogják a kivitelezői névjegyzék szerepét is, bár ezek az elképzelések sem teljesen tiszták. Az biztos, hogy lehetőség lesz a névjegyzékből való törlésre olyan esetben, ha egymás után többször is bebizonyosodik valakiről, hogy nem végez valódi munkát, és eltűnik az előleg átvétele után.

Ami viszont biztosan változik, az a kötelező jótállás kiterjesztése. A kötelező jótállás ma csak a lakásokra vonatkozik, ám a jövőben ezt más épülettípusokra is szeretnék kiterjeszteni. 

Várhatóan a mostaninál jóval több kivitelezésen kell majd e-naplót használni, az egyszerű bejelentéses épületeknél szinte biztosan visszatér a kötelező naplózás. (lásd később). A továbbiakban megerősítik a kivitelezésre vonatkozó ma is érvényes szabályokat: a kivitelezési szerződés megkötése kötelező és csak írásban fogadható el, maradnak az alvállalkozók kifizetésére vonatkozó szigorú előírások a lánctartozások megelőzésére és marad a rezsióradíj megállapítása és alkalmazása is.

Az építtető felelőssége az építési és bontási hulladék kezelésével kapcsolatban nő nagyobbra. Ő a kivitelezővel együttesen felel a hulladék gyűjtéséért, szállításáért, a környezet helyreállításáért.

TERVEKTŐL VALÓ ELTÉRÉS: A TERVEZŐ ÍRÁSOS ENGEDÉLYE KELL

Szigorodik annak a gyakorlata is, hogy hogyan lehet majd eltérni a tervektől a kivitelezés folyamán. Ehhez minden esetben a tervező hozzájárulására lesz szükség. A tervezőnek írásos nyilatkozatot kell majd adnia a használatbavételi engedély iránti kérelemhez is – így arra is lesz lehetősége, hogy ne javasolja a használatbavétel engedélyezését. A tervező véleményét figyelembe is fogják venni, vita esetén pedig a szakmai kamara etikai bizottsága felügyeli ezt a folyamatot.

VÁLTOZNAK AZ ENGEDÉLYEZÉS ÉS AZ EGYSZERŰ BEJELENTÉS SZABÁLYAI 

ENGEDÉLYEZÉS: AZT HATÁROZZÁK MEG, MIHEZ KELL, NEM AZT, AMIHEZ NEM

A mostani jogszabályok azokat az építéseket sorolják fel, amikhez nem kell építési engedélyt kérni. Ezt szoktuk meg, ez nagyon régóta így van. Most változik a törvény logikája: a jövőben éppen hogy azokat fogja a jogszabály felsorolni, amikhez építési engedélyt kell kérni. Tehát: ami nincs a törvényben, ahhoz nem kell engedély. 

Az építési engedélyek hatálya egységesen 10 év lesz.

EGYSZERŰ BEJELENTÉS: ELLENŐRIZNI FOGJÁK A TERVEKET

Az egyszerű bejelentés mai állapotáról nincs jó véleménye a jogalkotónak. A hatóság jelenleg nem ellenőrzi az építészeti-műszaki dokumentáció szakszerűségét, nincs előzetes hatósági kontroll, ezáltal nincs szerzett jog sem az egyszerű bejelentéssel építhető, bővíthető lakóépületek tekintetében. Az egyszerű bejelentés jogintézménye így jelenleg sok problémát, esetenként több tízmilliós károkat is okoz.

Az egyszerű bejelentés ezért tudomásulvételi eljárássá alakul át. A benyújtott dokumentáció jogszabályoknak való megfelelését a hatóság 15 napon belül ellenőrzi, és megtiltják az építés elindítását, ha az épület nem felel meg szabályoknak. A hatóság tehát megvizsgálja a benyújtott dokumentumok szabályosságát, de csak ezt a szempontot nézik. Továbbra is az építtető felelőssége, hogy megfelel-e például a HÉSZ előírásainak.

Kibővül az egyszerű bejelentés alá tartozó építmények köre: ide tartoznak majd a lakóépület funkciójával összefüggő rendeltetésű, háztartási méretű építmények (garázs, tároló). Ki fogják terjeszteni a törvényt a mobilházakra is.

A tudomásulvételi eljárásban a hatóság szakkérdéseket nem fog vizsgálni (pl. régészet, természetvédelem). Ha ilyenekre is szükség van, akkor lehetősége van az ügyfélnek építési engedélyt kérni.

ÚJRA KÖTELEZŐ LEHET AZ E-NAPLÓ

Visszatér az a szabály, hogy egyszerű bejelentésnél is újra kötelező lesz az építési napló. Ez a könnyítés, úgy tűnik, nem váltotta be a reményeket. A változás egyik oka, hogy a többnyire laikus építtetők napló nélkül nem tudják érdemben kontrollálni a kivitelezők tevékenységét. Jogvita esetén az építési napló fontos bizonyíték. A másik, talán fontosabb ok meg az, hogy a napló nélküli építésekről kevesebb áfa és járulék folyik be a költségvetésbe. Nem ellenőrizhető a kivitelezési szerződés alapján, hogy ki dolgozik az építkezésen, melyik cég mennyiért végzi a munkát és hány személyt foglalkoztatnak. A napló tehát újra kötelező lesz.

HASZNÁLATBAVÉTEL: SZAKASZOS IS LEHET, EGYSZERŰ BEJELENTÉSNÉL EZ IS TUDOMÁSULVÉTEL LESZ

A használatbavételnél is lesz újdonság. Bizonyos körülmények között az épület egyes részeit külön-külön is használatba lehet majd venni. Újdonság lesz a „doboz-kész“ állapot bevezetése, amit például olyan irodákra alkalmaznak majd, melyeknek a végleges formáját a leendő bérlő fogja majd megszabni. És ide kerül az is, amiről már a tervezőkkel kapcsolatban írtunk: a tervező hozzájárulása nélkül a használatbavételt a hatóság el fogja utasítani.

Megváltozik az egyszerű bejelentéses épületek használatbavétele is. Erre szintén egy tudomásulvételi eljárást fognak előírni. A jelenleg kiadott hatósági bizonyítvány ugyanis csak azt igazolja, hogy az építés megtörtént, annak szakszerűségét azonban már nem. Ahogy írják, előfordul, hogy hatósági bizonyítvánnyal rendelkező épületet később vissza kell bontani szakszerűtlen építés miatt. Az, hogy hatósági bizonyítvány helyett tudomásulvétel lesz, azt is lehetővé teszi, hogy korábban, a teljes befejezés előtt el lehessen indítani a használatbavételt. A hatósági kötelezés biztosítja majd az egyes munkák későbbi elvégzését. Így például kiadható a használatbavétel úgy is, hogy egyes díszítőelemek, térburkolat, zöldfelület még nincs kész, de a lakás már költözhető.

A használatbavételt érinti, hogy ekkor kell majd kiállítani az épület szervizkönyvét is elektronikus alkalmazásként. Ebben kell vezetni a karbantartással, felújítással, átalakítással, bővítéssel kapcsolatos információkat és regisztrálni az elvégzett építési-szerelési munkákat.

FENNMARADÁSI ENGEDÉLYEK: MARAD A 10 ÉV ÉS HOGY CSAK SZABÁLYOS ÉPÜLET LEGALIZÁLHATÓ

A fennmaradási engedély is megmarad a szabálytalanul épített épületek legalizálására. Még enyhül is a szabályozás: fennmaradási engedélyt csak a 10 évnél fiatalabb épületekre kell kérni, az engedély nélkül, de 10 évnél régebben épült épületekhez elég lesz egy hatósági bizonyítvány kiállítása. A legalizálás feltétele, hogy az engedély hiánya mellett az építés szabályos legyen.

ÉPÍTÉSHATÓSÁGI KÖTELEZÉS

Kötelezésre valamilyen szabálytalan építés esetén kerülhet sor. Ilyenkor például arra kötelezik a tulajdonost, hogy építse meg a még hiányzó kerítést, vagy szüntesse meg a hiányosságokat stb. Ha valaki engedély nélkül építkezett, akkor a kötelezés arra is kierjedhetett, hogy megtiltják az építmény használatát, ki kell költözniük a lakóknak. Ez a jövőben megszűnik. Csak akkor tiltható meg az építmény használata, ha állékonyságot, az életet, egészséget, a közbiztonságot veszélyeztető állapot áll fenn.

Az új törvény új szabályozást hoz létre az építésügy szervezeti felépítésével kapcsolatban is.

AZ ÉPÍTÉSÜGYI RENDSZER ÁTALAKÍTÁSA

ÖSSZEVONT ÉPÍTÉSHATÓSÁG ÉS ÉPÍTÉSFELÜGYELETI HATÓSÁG

Amikor 2019-ben az önkormányzatoktól a kormányhivatalokhoz került az építéshatóság, akkor már sejthető volt, hogy ez a két szervezet, az építésügyi és az építésfelügyeleti hatóság nem fog sokáig külön működni. Így is lesz.

Az új tervezet éppen a párhuzamosságra hivatkozva már az összevonásukat tartalmazza. Mint írják, a kormányhivatalokban a két hatóság egy főosztály keretében működik, sokszor ugyanaz a munkatárs látja el mindkét feladatkört, azonos foglalkoztatási feltételek mellett. Az építtetők, a tervezők, a kivitelezők, sőt sokszor az önkormányzatok és a társhatóságok sincsenek tisztában a két hatáskör közötti különbséggel.

A két intézményt tehát összevonják, az új neve építésügyi hatóság lesz. Az összevonással az eljárások egyszerűsítését, sőt, egyes eljárások megszüntetését ígérik.

HÁROM SZINTŰ FŐÉPÍTÉSZI RENDSZER

Átalakul például a főépítészi rendszer is. Ami itt leginkább feltűnő, az a megyerendszer leépítése, a megyei funkció megszűnése. Helyét középszintű állami intézmények veszik át, ami már nem a megyei önkormányzattól függ, hanem közvetlenül a kormánytól. 

A jelenlegi megyei szint helyébe az állami főépítész kerül. Az állami főépítész a megyei kormányhivatalokban dolgozik főosztályvezetői besorolásban. A főépítészeknek külön szakmai kamarájuk is lesz, kötelező tagsági viszonnyal.

Azzal, hogy a megyei főépítész állami főépítész lesz, nem csak a cím változik. Az állami főépítész feladatainak a felsorolásában nem találkozunk megyei jellegű feladattal. Gyakorlatilag ő az önkormányzati főépítészek munkájának a felülbírálója lesz, például ő bírálja el az önkormányzati főépítész döntéseivel kapcsolatos kifogásokat, véleményezi a településfejlesztési tervet, a településképi arculati kézikönyvet és HÉSZ-t, illetve annak tervezett módosításait. Az ügyfelek számára a rendszer a jogorvoslati lehetőségekben hoz újdonságot. A tervtanács vagy a főépítész döntésével szemben nem a bíróságon kell majd jogorvoslatot keresni, hanem egy szinttel feljebb, a rendszeren belül.

A települési szint is változik. A városoknak 2025-től kötelező lesz főépítészt kijelölniük (jelenleg csak kb. 400 településen működik főépítész). A községek pedig választhatnak:

  • vagy saját főépítészt alkalmaznak,
  • vagy a szomszédos községekkel összefogva közösen alkalmaznak egy térségi főépítészt, vagy
  • ha egyik feltételnek sem tesznek eleget, akkor 2025. január 1-től a járási székhely főépítésze lesz automatikusan az ő főépítészük is.

Érdekessége lesz a helyzetnek, hogy megszüntetik a főépítészek összeférhetetlenségére vonatkozó előírásokat. A szöveg szerint, mivel a kistelepüléseken amúgy is kevés az építész, elég hátrányos helyzetet teremt, ha a főépítész munkát elvállaló szakembert nem engedik tervezni a saját településén. Ez a tiltás tehát megszűnik. Annyi marad az összeférhetetlenségi szabályokból, hogy a főépítész nem vehet részt a saját maga által tervezett munka településképi vagy tervtanácsi eljárásában és a saját tervezéseket a kamarának be kell jelentenie.

TERVTANÁCSOK

A tervtanácsok rendszere ugyancsak ezt a hármas felosztást követi:

  • a minisztériumban működik az országos tervtanács, 
  • a megyei kormányhivatalokban a területi állami tervtanács, élén az állami főépítésszel.
  • A települési tervtanácsok élén pedig a helyi, önkormányzati főépítész áll. 

A városokban ennek a megszervezése is kötelező lesz 2024 végéig. Nem kis feladat, merthogy a törvény szerint jelenleg csak mintegy 46 településen és 20 fővárosi kerületben van helyi tervtanács, holott 174 járási székhelyen és valamennyi budapesti kerületben kell majd nem egészen két év múlva működnie. Ahol nem tudnak szakembert állítani, ott a területi tervtanács veszi át a helyi feladatokat.

A fő feladatuk az lesz, hogy vizsgálják, a benyújtott tervek mennyiben felelnek meg az építészeti alapelveknek, továbbá a településképi, településrendezési stb. követelményeknek. Ha a benyújtott tervek nem felelnek meg a leírt alapelveknek, a településképi követelményeknek, műemlék esetén pedig ezen túl az örökségvédelmi szabályoknak is, akkor nem javasolják az építési engedély kiadását. A tervtanács ugyan csak javaslatot ad, csakhogy támogatásuk nélkül nem is lehet majd kiadni az építési engedélyt. Tehát valójában vétójoguk van.

Újdonság, hogy fennmarad ugyan a plázastopnak nevezett építési korlátozás, de a rendelkezés hatáskörébe tartozó, 400 négyzetméter feletti kereskedelmi ingatlanok engedélyezése még a Plázabizottság előtt az országos tervtanács elé fog kerülni. Ezekkel tehát ki kell kerülni a helyi és a területi szintet, közvetlenül az országos tanács dönt a javaslatról. A helyieknek annyi beleszólásuk lehet, hogy a helyi főépítész ott lehet ezen a tanácskozáson.

FŐMÉRNÖKÖK ÉS ORSZÁGOS TÁJÉPÍTÉSZ

Előzmények nélküli újdonság a főmérnöki szervezetrendszer felállítása. Térségi főmérnököket kell kinevezni a járási székhely városokban, Budapesten pedig országos főmérnök lesz – ez tehát egy kétszintű intézményrendszer lesz. A főmérnökök feladata lesz a közlekedési- és közműfejlesztések koordinálása, az elkészült műtárgyak fenntartásának felügyelete és a településüzemeltetési feladatok támogatása.

Ugyancsak új pozíció lesz az országos tájépítész kinevezése. Munkája hasonló lesz a településeken működő főkertészekéhez. Az országos főépítészt fogja segíteni, feladata a zöldfelületek, tájépítészeti alkotások minőségének biztosítása. Ezt a szerepkört nem teszik kötelezővé az alsóbb szinteken.

TELEPÜLÉSI VÁLTOZÁSOK

A törvény alaposan átszabja az önkormányzatok fejlesztési és rendezési feladatait. Csak vázlatosan, milyen újdonságok várhatóak ezen a téren:

  • egyesítik a HÉSZ-t és a településképi rendeletet (régen is így volt, most visszajön ez a módszer)
  • az 5000 lakos alatti településeknél jelentősen csökkentik a HÉSZ kötelező tartalmi elemeit
  • a HÉSZ-ek rövid módosítási eljárását valóban lerövidítik
  • olyan szabályozást vezetnek be, ami nem engedi meg, hogy a településen élők tájékoztatása és jóváhagyása nélkül elfogadható legyen egy HÉSZ
  • szigorítják az új beépítésre szánt területek kijelölésének szabályait
  • meghatároznak olyan szabályozási területeket, amelyeknél az önkormányzat a HÉSZ-ben nem állapíthat meg szigorúbb előírást
  • törvényi szinten gépjármű parkolási elveket állapítanak meg
  • változnak a változtatási tilalom ismételt elrendelésére vonatkozó szabályok (3 éves tilalom után már csak 2 évet lehet újra elrendelni).

A parkolással kapcsolatos változások köré­ben például több újdonság is jön. Egyrészt alapelv lesz, hogy előnyben kell részesíteni a telken belüli parkolást a közterületivel szemben. Továbbá az önkormányzatnak a parkolók kialakításának a rendjét a helyi sajátosságok figyelembevételével kell meghatároznia. Ez ahhoz is vezethet, hogy például egy belvárosi fejlesztésnél nem kell majd parkolót létesíteni, hogy ezzel is a tömegközlekedés használatát szorgalmazzák.

TELEPÜLÉSKÉPI VÉDELEM

Az önkormányzatok a HÉSZ-ben állapítják meg a településképi követelményeket, ez tehát nem lesz külön dokumentum. A törvény meghatározza azokat a területeket, amit az önkormányzatok szabályozhatnak a településképhez való illeszkedés érdekében:

  • anyaghasználat
  • színhasználat
  • tömegformálás
  • homlokzati kialakítás
  • zöldfelületek elhelyezése és takaró fásítás
  • belterületen az utcakép (ideértve például a kerítéseket is)
  • külterületen a tájkép
  • napelemek épületeken való elhelyezhetősége.

A településképi véleményeket a helyi tervtanácsok álláspontja alapján alakítják ki. Az építésügyi hatósági eljárás meg sem indul addig, amíg a településképi folyamat le nem zárul. Ha az ügyfél nem ért egyet a véleményben foglaltakkal, akkor a területi építészeti tervtanácshoz fordulhat. Itt 30 nap alatt kell majd véleményt alkotni az építészeti alapelvek és a helyi szabályozás alapján.

MŰEMLÉKVÉDELEM

A műemlékvédelmi résznél egészen konkrét, részletes intézkedéseket is találunk. Cél az, hogy a műemlék épületek karbantartását és felújítását segítsék. Ehhez pénzügyi támogatás is érkezni fog, adókedvezményt, illetékkedvezményt terveznek nyújtani azoknak, akik műemlék épületeket használnak vagy felújítanak. Néhány a tervezett intézkedések közül:

  • illetékmentes öröklés. Jelenleg nincs örökösödési illeték, ha az örökös az elhunyt egyenes ági leszármazottja. A terv az, hogy műemlékek esetén ezt minden más örökösre is kiterjesztik.
  • TAO-kedvezmény cégeknek. Az adóalapot lehet csökkenteni a műemlék épület karbantartásának és az épületet érintő kulturális örökségvédelmi beruházásnak a költségeivel.
  • Magánszemélyek SZJA-kedvezményt kapnak ugyanezekre a célokra 5 éven át. Ehhez egy jókarbantartási kötelezettség kapcsolódik, amit e-szervizkönyv vezetésével igazolni kell. Ezt az örökségvédelmi hatóság ellenőrizni fogja. 
  • Áfa-visszatérítés lehetősége felújítás, restaurálás, műemléki kutatás stb. esetén magánszemélyek és társasházak számára.
  • Műemléki lakás eladásakor nem lesz adókötelezettség, ha az ingatlant a lakó felújította, ezzel növelte értékét.
  • Műemlék bérbeadása esetén 50% SZJA-kedvezmény jár.
  • Az első lakáshoz jutó, 35 év alatti fiatal illetékmentességet kap, ha műemlék lakást vásárol.
  • Műemlék lakás vásárlásakor 4 helyett csak 2% lesz a lakásszerzési illeték.
  • Műemlék lakóépület, lakás esetén az önkormányzat nem vethet ki ingatlanadót. 

Továbbá 2025-ig létre kell jönnie a műemlékek teljes digitális nyilvántartásának. A törvény azt is részletesen szabályozni fogja, hogy egy műemlék milyen feltételekkel kerülhet át másik védettségi kategóriába, vagy hogyan kerülhet ki a műemléki körből.

A teljes szöveget a kormány honlapjáról, erről a címről lehet letölteni: bit.ly/tvkoncepcio

Írta: Nagy Csaba