Az építkezés fázisai házépítéskor

1. Ingatlanvásárlás, finanszírozás

Az ingatlan vásárlása egyszerű jogügyletnek tűnhet első ránézésre, de fontos tudni, hogy sokszor nem az. Az esetek döntő többségében mindenféle zökkenő nélkül tulajdonosok leszünk a megvásárolt ingatlanban, de amennyiben a szükséges elővigyázatosságot és körültekintést nem tanúsítjuk, akkor jelentős problémákat okozhatunk magunknak. Az ingatlan vásárlása során fokozottan igaz, hogy a megelőzésre kell helyezni a hangsúlyt, akkor is, ha ez költségekkel jár.

A beépítetlen terület (üres telek) és a felépítménnyel rendelkező ingatlan (lakóház, nyaraló stb.), és a lakás vásárlása során más-más adatokat, dokumentumokat kell ellenőriznünk. 

Nem elegendő megálmodni az álmaink otthonát, nem is elegendő megvásárolni az ingatlant, a teljes beruházás anyagi fedezetét biztosítani kell!

Az ingatlannal kapcsolatosan a rendelkezésre álló iratokból történő tájékozódás után lényeges körüljárni azt is, hogy a tervezett vásárlás és a beruházás milyen forrásból fog megvalósulni.

2. Tervezési folyamat (családi ház esetén)

A tervezési folyamat nagyon fontos rész a családi házunk megvalósításának folyamatában, amely sokszor nem kap elég hangsúlyt. Sokan úgy gondolják, hogy nem is jelentős lépés ez a beruházás során, kvázi csak „le kell papírozni” az előkészítést, annak érdekében, hogy végre kezdődhessen a kivitelezés.

Bár az egész épület értékének nem jelentős részét teszi ki a tervezés költsége (épülettől függő, de jelentősen 10% alatti költségről beszélünk), de az épület egész életciklusa alatt meghatározó szereppel fog bírni. Egy rossz vagy nem megfelelő terv nemcsak a kivitelezési költségeket tudja aránytalanul megnövelni, hanem az épület fenntartása is drágább lesz, nem beszélve a lelki részről: az álmaink háza helyett egy örökös pénznyelőt kapunk.

Tévedésnek tűnhet, hogy a tervezési folyamat első lépéseként az építési műszaki ellenőr megbízását írjuk, de nem az. Már a tervező kiválasztásánál is fontos, hogy legyen mellettünk egy olyan szakember, aki „érti az építész nyelvét”, látja az esetleges problémákat, hiányosságokat, és esetleg már a kiválasztás fázisában jelzi az építtetőknek (vagyis nekünk), hogy inkább keressünk másik tervezőt.

A „Tennivalók listája” ténylegesen úgy lesz teljes körű, hogy az egyes, kapcsolódó résztémákat is áttekintjük, és a tervezési folyamatban meghozzák például az energiaigények vagy éppen a nyílászárók kiválasztásával kapcsolatos döntéseket.

3. Bejelentés, engedélyezés

A családi házak építése, bővítése a leggyakrabban az úgynevezett egyszerű bejelentéssel kezdhető meg. Az elnevezés ne tévesszen meg senkit: maga a bejelentés nem egyszerű, de az mindenképpen helytálló, hogy a hatóság számára egyszerű az ügyintézés, mivel az egyszerű bejelentéssel létesülő lakóházaknál nincs hatósági eljárás. Ha az egyszerű bejelentés hatálya alá tartozik az építkezésünk, akkor nem lesz előzetes hatósági kontroll, nem lesz arról „papírunk”, hogy amit szeretnénk építeni, az szabályos lesz.

Az építési engedélyezési eljárás egy közigazgatási hatósági eljárás, melynek menete, az egyes eljárási cselekményei, és ügyintézési határideje is jogszabályban meghatározott. Mindazonáltal az eljárás egyik nélkülözhetetlen résztvevője az ügyfél, aki a törvényi előírások alapján az ügy „ura”, így saját cselekményeivel – a közbeszédben jelenlévő vélekedéssel ellentétben – igenis hatással tud lenni a saját ügyére, annak mielőbbi sikeres elbírálására. A sikeres végrehajtás egyik feltétele az átfogó tájékozódás, felkészülés az eljárás során szükséges tennivalókra.

Fontos kiemelni, hogy a közigazgatási eljárások nagy általánosságban – az építési ügyek pedig kötelezően – elektronikus úton intézhetőek, akkor is, ha egyszerű bejelentésről van szó. Az elektronikus ügyintézéshez a kérelmezőnek (vagy meghatalmazottjának – például a tervezőnek) elengedhetetlen az ügyfélkapu, mely az illetékes kormányhivatalban nyitható. Az ügyfélkapuval lehet regisztrálni az építésügyi hatósági engedélyezési eljárást támogató elektronikus dokumentációs rendszerbe (a továbbiakban: ÉTDR), mely önálló elektronikus szakrendszer az építési ügyek intézéséhez (engedélyezéshez). Tehát az elektronikus ügyintézés az építési ügyekben (és a közigazgatásban) nem e-mailen történik!

4. Kivitelezés elindítása

Az építkezés sikerének szempontjából és a költségek szempontjából is döntő a kivitelező kiválasztása, hiszen a kivitelezés a legnagyobb tétel, és a legszerteágazóbb tudásra is itt van szükség. A műszaki ellenőri és a tervezői művezetői tevékenység is fontos, de a hiányzó kivitelezői hozzáértést egyik sem pótolja.

Az első kérdés: megbízunk-e generálkivitelezőt, vagy megpróbáljuk magunk menedzselni az építést? Utóbbi nemcsak rengeteg időt, de hozzáértést is kíván. Vannak olyan szerkezettípusok (készházak, szerelt házak, öntöttbeton-falas házak), amiket eleve csak generálkivitelező vállal.

Az első lépés minden esetben a költségvetés készíttetése legyen. A tervezőtől kérjünk vagy az ismerősi körben keressünk költségvetés-kiírót, aki úgynevezett „árazatlan” költségvetést készít. Lényeges, hogy vele és a tervezővel részletesen átbeszéljük, mi legyen része a költségvetésnek.

A konkrét építést előzze meg a szakszerű kitűzés.

5. Falak, tetők, nyílászárók

A kivitelezés (általában) nem a mi feladatunk, viszont a mi felelősségünk, hogy a megfelelő szakembereket vonjuk be, és közöttük az együttműködést lehetővé tegyük.

Igyekezzünk minden döntést időben meghozni, például az alábbiakat:

Alapvetően az alapozás megtervezése szakember feladata, viszont lejtős terepen, süllyedésveszélyes (löszös, márgás) talajok esetén a mi feladatunk talajmechanikai szakember bevonása. Az alapozás és a szigetelés utólag szinte javíthatatlan; fontos, hogy az épület teljes időtartama alatt kitartson. 

A falazatok esetében már a tervezési program szintjén el kell dönteni, könnyűszerkezetes házat (készházat, fa- vagy acélvázas házat) vagy falazott („tégla”) házat építünk-e, és a tervezővel közösen kiválasztani a konkrét falazatot, illetve statikai modellt (teherhordó fal vagy pillérváz stb.)

A nyílászárók anyagukat tekintve három nagy csoportba sorolhatók: fém, műanyag, fa, és persze vannak átmenetek. Bár ezek között ízlés és pénztárca kérdése dönteni, az építésszel együtt a ház egészének stílusa a legfontosabb. Fontos, hogy a tartósságra is gondoljunk, és figyelembe vegyük a megvalósíthatóság határait is.

A teherhordó szerkezetek tervezése megint csak nem a mi feladatunk, de jó, ha tudjuk, hogy – bár a födémek legtöbbször vasbetonból készülnek – a teljes felületen zsaluzott vasbeton födém a legdrágább, melynek ma már sok alternatívája van. Ezek közül a választás a tervezővel és kivitelezővel együtt a mi feladatunk is, hiszen az igényességtől a gyorsaságon át sok szempont együttes figyelembevételével kell dönteni.

Azt, hogy milyen anyagot használhatunk a tetőnkre, nagyban meg fogja határozni, hogy milyen hajlásszögű tetőt építhetünk a telkünkre, amelyet a településképi rendeletben foglaltakkal összhangban kell meghatározni. Ennek megfelelően a tető lehet lapos, kis hajlásszögű vagy hagyományos. A tető kiválasztásában is számíthatunk az építész tervezőnk segítségére.


6. Energia és komfort

Az építési folyamatban talán a legforradalmibb változások az energia és komfort terén tapasztalhatók, és ehhez hiányzik a leginkább az építtetők részéről a szakmai tudás. A két nagy témát közös fejezetben ismertetjük, mert számos kapcsolódási pont van közöttük.

A szakemberek számára is kihívás, hogy előfordul: ami energiatakarékos, az nem szolgálja a lakó megfelelő komfortját, például energiatakarékos, de lomha fűtési rendszer vagy energiatakarékos, de káprázó világítás. Mindkét témakör másik kihívása, hogy energia- és komfortigényeink időről időre változnak mind egyéni, mind kulturális / társadalmi szinten. Egy korszerű épületnek évtizedeken keresztül kell szolgálnia a benne élőket, ezért e fejezeteknél mindig gondoljuk át, hogy kellően rugalmas lesz-e a ház, ha idővel energiaigényünk és komfortszintünk változni fog.

Az energia- és komfortigényeket hatékonyan a tervezési fázisban lehet körüljárni, és ezekről döntéseket hozni. Ha valamilyen berendezést, technológiát csak a kivitelezés során sikerül kiválasztani, akkor javasoljuk, hogy a Tennivalók listájában ezt a témakört csak akkor jelölje elvégezettnek. 

7. Burkolás, festés, belső tér

Új családi házunkban a közérzetünk jelentős mértékben attól fog függeni, mennyire gondoltuk át a „befejező munkákat”, azaz milyen felületek, berendezések, színek, tárgyak vesznek minket körül.

A leggyakoribb balesetek a háztartási balesetek, amelyek jelentős része körültekintő tervezéssel megelőzhető: ha minden tárgynak és tevékenységnek megvan a helye, ha rend van. A nyugalom feltétele, hogy az egyes tevékenységek ne zavarják egymást, se zajjal, se „piszokszinttel”, se átjárással stb.

Ennek része a kert is: az itt folytatott tevékenységeknek feleljen meg a kert, a teraszok, az azt körülvevő felületek, a különböző gépek, járművek elhelyezése.

Minden ilyen apróságnak tűnő igényt közöljünk időben a tervezővel, mert minél előbb derül ki, hogy nem felel meg a célnak az adott elrendezés/szerkezet/felület, annál olcsóbb változtatni.

Jó, ha előre felmérjük – az egyes családtagokkal egyeztetve –, kinek mi tetszik és kit mi zavar a jelenlegi lakóhelyünkön, és kiindulva az ideális „mindenre van külön hely” feltételekből, okosan szűkítsük az optimális megoldásra a családi házunk végső formáját, elrendezését, anyagait.

8. Építkezés lezárása

Ha nagy örömünkre befejeződött a kivitelezés, az nem azt jelenti, hogy semmilyen további teendőnk nincs. Annak érdekében, hogy a jövőben előforduló hibákat számon tudjuk kérni a kivitelezőn, az ehhez szükséges dokumentációkat el kell készíteni.

Az épület elkészülte csak a fizikai befejezést jelenti. Egy új épület vagy egy bővítés jogilag csak akkor létezik, ha az a fölhivatalnál is felkerül a térképmásolatra. 

A földhivatali eljárást viszont megelőzi egy építésügyi vagy építésfelügyeleti eljárás, amelyben a hatóság – az eljárás fajtájától függő részletezettséggel – ellenőrzi, hogy ténylegesen elkészült-e az épület.

9. Beköltözés után

Családi házunk akkor fogja hosszú távon a komfortunkat és egészségünket szolgálni, ha mi is figyelmet fordítunk az anyagok és szerkezetek állagára.

Gyűjtsük össze, hogy a választott anyagok és szerkezetek milyen gyakran igényelnek karbantartást! Például: hol és milyen gyakran szükséges a nyílászárókat olajozni, a szellőzőrendszerben vagy klímaberendezésben a szűrőt cserélni, a klímaberendezést fertőtleníteni, a víztisztítóban a szűrőbetétet cserélni, a fűtőberendezést karbantartani, a faszerkezeteket utókezelni, a szenzorokat kalibrálni. Mi a teendő, ha az épületet hetekig vagy hónapokig nem használjuk? Összeállíthatunk egy saját éves karbantartási naplót online vagy offline formában.

Új építésű házaknál és bővítéseknél is az első fűtési időszak szokta előhozni a hibák többségét, de természetesen az is előfordulhat, hogy csak a beköltözés után, évekkel később derül ki valamilyen probléma. Fontos tudnunk, hogy a szavatossági és a jótállási időtartamok alatt milyen jogaink vannak, és kivel szemben lehet a felmerülő igényt érvényesíteni. Azt a vonatkozó jogszabályok, illetve a szerződésünk dönti el, hogy a kivitelezővel javíttatnunk kell, vagy esetleg már azonnal a javítási költségeket kérhetjük tőle.

Az építkezés menete 4 lépésben

Az építkezés menete olyan fontos feladat, amitől az egész építkezés sikere függ. Nyugodtan mondhatjuk, hogy egy építkezés, életünk egyik legnagyobb vállalkozása lehet.

Nagy kihívás ez minden szempontból bárki életében. Ezt a folyamatot véghezvinni nemcsak anyagi de lelki megterhelést is jelent.

Mindenesetre a tervezés után az első és legfontosabb egy olyan kivitelező csapatot találni, aki az alapozástól a végső munkálatokig mindent megcsinál.

1. Az alapozás

Ezzel kezdődik minden és ezen múlik az építkezés teljes sikere. Hiszen az alapnak olyan stabilnak kell lennie, ami majd elviseli az épület teljes terhét. Nem hiába mondják, hogy a jó ház állaga a biztos alapon múlik.

az építkezés menetének ez az egyik legfontosabb szempont.  Álljon biztos alapon a ház.

Legyen ez az alap ellenálló a nedvességgel szemben . Vagyis olyan szigeteléssel rendelkezik, hogy a talajvíz ne szivároghasson be az épület szerkezetébe ezen keresztül.

fontos a megfelelő hőszigetelése is .

Ezzel a hőhidak elkerülhetőek. Vagyis nincs páralecsapódás és a penész sem üti fel fejét a házban.

Az alapozás lehet sík alapozás és mély alapozás. Ez attól függ, hogy a talaj milyen mechanikai tulajdonságokkal rendelkezik .

A tervező és a statikus együttesen határozzák meg , hogy az adott házhoz milyen alapozás szükséges.

Ha vannak a tervek és engedélyezve vannak, kezdődhet az alap kiadása.

A tervező szakemberek által van meghatározva, hogy melyik módozat lesz a legoptimálisabb az adott épületnél. A mélységet szintén ők megmondani.

Még a betonozás előtt elhelyezik a víz, és csatorna rendszer alapelemeit, ezt a vízvezeték szerelővel érdemes végezni.

2. A falak és a tető megépítése

Az építkezés menete a 2. szakaszába akkor lép, amikor az alap már készen van. Ha a betonozás és a zsaluzás elkészült, megszilárdult. Jöhet a falak helyének meghatározása, majd felhúzása.

A falak helyének meghatározása, vízszigetelés elhelyezése, lábazati szigetelés. Következő lépés az építőelemek elhelyezése a beépítésükhöz közeli helyre. Kezdik a sarok építőelemekkel majd a közbenső falazatok következnek. Először csak 1,2 m-ig húzzák fel a falat. Majd jöhet a belső állványzat. Nem szabad elfeledkezni a betonkoszorú méreteiről sem állványozás előtt.

Az építkezés menete ebben a részben alakul mint az előzőekben. Az alaprajzon nagy pontossággal ki kell tűzni a főfalak és a sarokpontok helyét. Itt is a kivitelező szakértelme nagy fontossággal bír. A falak növekedése egészen addig tart, amíg a nyílászárók helye és alakja ki nem rajzolódik. Az ajtók és ablakok felső részéhez előre gyártott áthidalókat használnak.

Falazás nál a legjobb ha egész téglákból épülnek fel a falak. A szakszerűtlenül félbe vágott téglák hanyagolandóak. Érdemesebb előre gyártott feles méretű indító elemet beépíteni. A felhasznált tégla és a habarcs hőszigetelési tulajdonságainak meg kell egyezniük. Ellenkező esetben gyengül a fal hőszigetelése . Keletkezhetnek hő-hidak is ha nem ezt alkalmazzák a szakembereket.

Az építkezés menetének szintén fontos része az ácsmunka is . Hiszen a tetőnek kell védelmet nyújtani az időjárás összes viszontagsága ellen.

funkciója még, hogy óvja a belső tereket és az épület egész szerkezetét. Ezért vagyunk a tető minősége nagyon fontos az épület élettartamát.

Az ácsmunkálatok a fedélszerkezet megépítésével kezdődnek. Ezt nevezik teherhordó rétegnek. Feladata a keletkező terhelések átadása a ház teherhordó szerkezeteinek.

Ezt a párazáró réteg követi .Ez a réteg a keletkező pára fa szerkezetbe jutását gátolja meg.

Az ácsszerkezetre kerül felszegezésre a lécezésre. Ez a szerkezet merőlegesen felhelyezett lécekből áll és a cserepek megtartására hivatott. Mielőtt a cserepek felkerülnének a bádogozás is megtörténik.

Vagyis felteszik az oromszegélyt, kéményszegélyt, hajlatbádogokat és egyéb szegélyeket. Végül a rétegek külső elemének felrakása következik. Vagyis a cserepezés.

3. Az építkezés menete a belső terek munkálataival folytatódik

A belső terekben felhúzott válaszfalakat általában nem teherhordásra tervezik. Ezeknek a funkciója a belső terek elválasztása csupán. Ezért építésük némiképpen eltér a teherhordófalak vagy főfalak építésétől.

A falak sík egyenletesnek kell lennie. Ez biztosítja a további munkálatok eredményét.

A válaszfalak általában 10cm vastag falazatból épülnek fel. Anyaguk lehet tégla, Ytong, vagy gipszkarton szerkezet.

A válaszfalakkal megtörtént a kívánt belső tér kialakítása. Az építkezés menete a villamos és vízvezeték falba való behúzásával folytatódik.

Most következik a nyílászárók beépítése a helyére. Ha megérkeztek az ajtók és az ablakok a tokok a beépítési helyükre. megfelelő rögzítés és a megfelelő nyílásba való beillesztés jön.

A rögzítés után a fal és ablak vagy ajtó közötti rés tömítését ejtik meg purhabbal. Ha megrögzül a szárnyak felakasztása a következő lépésben. Majd a finomhangolás jön.

4. Az építkezés menete a végső munkálatokkal fejeződik be, víz, fűtés, villanyszerelés, burkolás, festés

A burkolás ezután következik. Vagyis lefektetik a különböző burkolóelemeket. Ha a belső tér vakolása megtörtént és kellően ki is szárad a terület, jöhet a festés. Aztán a beltéri ajtók is a helyükre kerülnek. Tehát a belső falak megkapják a végleges színüket.

Az építkezés menetének ezen szakaszában tiszta felületet biztosítanak a burkolóelemeknek. Kiegyenlítik a felületet, hogy a ragasztás sík felületen történjen meg. Vizes helyiségek esetében vízzáró rétegek lehelyezése is szükséges a burkolás megkezdése előtt. Majd a burkolólapok között fugázással folytatódik az építkezés menete.

A lámpák, aljzatok, kapcsolók és radiátorok, szaniterek kerülnek a helyükre ezek után. A villanyszerelési munkák komoly szakértelmet igényelnek és ma már engedélyhez kötött, hogy ki végezheti ezt a feladat sort, ne felejtsük el.

Ebben a munka ütemben találják meg végső helyüket a kiválasztott radiátorok, egyéb fűtőtestek. Ami szintén fűtésszereléshez értő szakember által végeztethető el.

A fürdőszoba szaniterekkel való felszerelése sem egyszerű feladat az építkezés menete során. Hiszen a fürdőszoba a ház, lakás egyik legfontosabb része. Nem mindegy hogyan néz ki és főleg hogyan prosperál. A kiválasztás egy dolog, de a kivitelezés a legfontosabb.

Utolsó feladatok következnek, a külső falak, lábazat színezése , ereszcsatornák végső felhelyezése. Építési törmelék eltakarítása, talaj elsimítása. Kert építés, füvesítés . Az építkezés menete ezzel lezárul. De ne felejtsük el egy házon, házban mindig akad tennivaló.

Nagyon nagy körvonalakban vázoltuk csak itt, hogy egy építkezés menete mikből is tevődik össze. De azért így is látszik, hogy nem egyszerű feladat. Bátran bízzuk hát komoly szakemberekre ennek megvalósítását. S akkor hátra dőlhetünk, mert megkapjuk álmaink házát.